대출 상환 후 근저당권 말소등기 직접 하는 방법｜필요서류·비용·등기소 신청 순서

주택담보대출을 모두 상환하면 은행과의 대출관계는 끝납니다.

그렇다고 등기부등본에 설정되어 있던 근저당권이 자동으로 삭제되는 것은 아닙니다.

대출을 모두 갚은 뒤에는 은행에서 근저당권 말소에 필요한 서류를 받아 근저당권 말소등기를 별도로 신청해야 합니다.

법무사를 이용할 수도 있지만 서류가 갖춰져 있다면 주택 소유자가 직접 등기소에 방문해 처리할 수도 있습니다.

먼저 확인할 것, 정말 근저당이 아직 남아 있을까?

가장 먼저 인터넷등기소에서 해당 주택의 등기사항증명서를 확인합니다.

등기부의 을구를 보면 근저당권 설정 여부를 확인할 수 있습니다.

대출을 모두 갚았더라도

근저당권설정
채권최고액 ○○원
근저당권자 ○○은행

등의 내용이 그대로 남아 있다면 아직 말소등기가 되지 않은 상태입니다.

반대로 은행에 말소비용을 내고 이미 말소를 요청했다면 은행 또는 법무사가 등기를 처리했을 수 있으므로 먼저 등기부를 확인하는 것이 좋습니다.

대출 상환과 근저당 말소는 다르다

많이 헷갈리는 부분입니다.

대출 상환은 은행에 갚아야 할 채무가 없어졌다는 의미입니다.

근저당권 말소는 등기부에 기록되어 있는 은행의 담보권을 삭제하는 절차입니다.

따라서

대출 완납 → 은행 말소서류 발급 → 근저당권 말소등기 신청 → 등기부 확인

과정을 거쳐야 완전히 정리됩니다.

채무 변제로 근저당권이 소멸하면 근저당권 말소등기를 할 수 있습니다.

근저당권 말소등기는 누가 신청할까?

근저당권 말소등기의 당사자는 다음과 같습니다.

구분	누구인가
등기의무자	근저당권자, 보통 은행
등기권리자	주택 소유자
실제 방문자	주택 소유자가 은행 위임장을 받아 방문 가능

원칙적으로 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하는 등기입니다.

하지만 은행 직원과 주택 소유자가 함께 등기소에 갈 필요는 없습니다.

은행이 주택 소유자에게 말소등기 신청에 관한 위임장을 발급해주면 소유자가 은행을 대리해 혼자 등기소에서 신청할 수 있습니다.

은행에서 가장 먼저 받아야 하는 서류

대출을 모두 갚았다면 대출받았던 은행에

“근저당권 말소등기를 제가 직접 하려고 하는데 말소서류를 발급해주세요.”

라고 요청합니다.

일반적으로 은행에서 다음과 같은 서류를 준비해 줍니다.

서류	용도
해지증서 또는 포기증서	근저당권을 해지한다는 증명
위임장	주택 소유자가 은행 대신 말소등기를 신청하도록 위임
등기필정보·등기필증 관련 서류	근저당권자의 등기권리 확인
기타 은행 발급 서류	은행 또는 해당 등기에 따라 추가될 수 있음

법제처 생활법령정보에서도 근저당권 말소 관련 주요 서류로 해지증서 또는 포기증서, 위임장, 등기필정보 또는 등기필정보통지서 등을 안내하고 있습니다.

은행마다 서류의 명칭이나 묶음이 조금씩 다를 수 있으므로 “셀프 근저당권 말소용 서류 전체”를 요청하는 것이 편합니다.

은행 서류를 받으면 내용을 수정하지 않는다

은행에서 받은

• 해지증서

• 위임장

• 등기필정보 관련 서류

등은 임의로 수정하거나 도장을 추가로 찍지 않는 것이 좋습니다.

특히 근저당권자의 명칭이나 주소가 현재 은행 정보와 다르거나 합병·상호변경이 있었더라도 별도의 변경등기를 하지 않고 증명서류를 첨부해 말소할 수 있는 경우가 있습니다.

이런 경우에는 은행에서 발급한 서류를 그대로 가지고 관할 등기소에서 확인하는 것이 안전합니다.

셀프 근저당권 말소 준비서류

일반적인 은행 근저당을 주택 소유자가 직접 말소한다면 다음 순서로 준비하면 편합니다.

은행에서 받을 것

□ 해지증서 또는 포기증서
□ 말소등기 위임장
□ 등기필정보 또는 등기필증 관련 서류
□ 은행에서 함께 발급한 기타 증빙서류

본인이 준비할 것

□ 근저당권 말소등기 신청서
□ 등록면허세 납부확인서
□ 등기신청수수료 납부확인서
□ 신분증
□ 도장
□ 등기사항증명서 사본 또는 내용을 확인할 자료

근저당권 말소등기는 일반적인 경우 등기권리자와 등기의무자의 주민등록등본이나 인감증명서를 별도로 첨부할 필요가 없고 국민주택채권도 매입하지 않습니다.

다만 개인 간 근저당, 상속, 채권자 사망, 법인 변경 등 일반적인 은행 대출 말소와 다른 경우에는 추가서류가 필요할 수 있습니다.

근저당 말소 비용은 얼마일까?

셀프로 하면 공과금 자체는 크지 않습니다.

등록면허세

근저당권 말소등기는 부동산의 '그 밖의 등기'로 분류되어 부동산 1건당 등록면허세 6,000원입니다.

여기에 지방교육세 20%가 추가됩니다.

등록면허세 6,000원

• 지방교육세 1,200원
  = 7,200원

입니다.

등기신청수수료

2026년 현재 신청방식별 수수료는 다음과 같이 안내되고 있습니다.

신청방법	등기신청수수료
등기소 서면 방문신청	4,000원
e-Form 작성 후 방문	3,000원
전자신청	1,000원

따라서 일반적인 서면 방문신청이라면 기본 비용은 약 11,200원입니다.

등록면허세·지방교육세 7,200원

• 서면 등기수수료 4,000원
  = 11,200원

입니다.

등기사항증명서 발급비 등의 소액 비용은 별도로 발생할 수 있습니다.

1단계. 대출을 모두 상환한다

먼저 은행 대출잔액을 전액 상환합니다.

이때 은행에 단순히 완납증명서만 요청하기보다

“근저당권을 제가 직접 말소할 예정이니 셀프등기용 서류를 주세요.”

라고 말하는 것이 좋습니다.

은행이 말소등기까지 대신 처리하는 방법도 있지만, 이 경우 은행이 지정한 법무사 비용 등이 발생할 수 있습니다.

직접 처리하고 싶다면 말소서류만 발급받습니다.

2단계. 등기부등본에서 말소할 근저당을 찾는다

근저당권 말소등기 신청서를 작성하려면 어떤 등기를 삭제할 것인지 정확하게 특정해야 합니다.

등기사항증명서의 을구에서 다음 정보를 확인합니다.

• 근저당권 설정일

• 접수번호

• 순위번호

• 채권최고액

• 근저당권자

특히 접수일과 접수번호를 정확하게 확인하는 것이 중요합니다.

신청서의 '말소할 등기'란에는 해당 근저당권을 특정할 수 있도록 기재해야 합니다.

3단계. 등록면허세를 납부한다

근저당권 말소등기를 신청하기 전에 등록면허세를 납부합니다.

온라인 지방세 시스템이나 관할 시·군·구 세무부서를 이용할 수 있습니다.

말소등기 한 건의 기본 세액은

등록면허세 6,000원 + 지방교육세 1,200원 = 7,200원

입니다.

납부한 뒤에는 등록면허세 영수필확인서 또는 납부확인 자료를 준비합니다.

아파트처럼 집합건물은 한 세대의 말소라 하더라도 실제 등기대상 건수와 과세방법에 따라 확인이 필요할 수 있으므로 납부 화면의 부동산 정보를 정확하게 입력합니다.

4단계. 등기신청수수료를 납부한다

인터넷등기소 등을 통해 등기신청수수료를 납부하고 영수필확인서를 준비합니다.

일반적인 등기소 서면 방문신청은 1건당 4,000원입니다.

e-Form 신청서를 작성해 출력한 뒤 방문하면 3,000원, 완전 전자신청은 1,000원입니다.

처음 셀프등기를 하는 사람이라면 인터넷 전자신청보다 등기소 직접 방문 또는 e-Form 후 방문이 오히려 간단할 수 있습니다.

5단계. 근저당권 말소등기 신청서를 작성한다

인터넷등기소에는 근저당권 말소등기 신청양식이 마련되어 있습니다.

대출을 모두 갚아 은행과 근저당권 설정계약을 해지한 경우라면 일반적으로 해지에 의한 근저당권 말소등기 신청서를 사용합니다. 공식 안내에는 해지에 의한 신청서와 일부포기에 의한 신청서 등이 별도로 구분되어 있습니다.

신청서에서 중요한 항목은 다음과 같습니다.

부동산의 표시

등기사항증명서에 표시된 내용을 기준으로 작성합니다.

아파트라면 동·호수만 간단하게 적는 것이 아니라 집합건물 등기기록의 부동산 표시를 기준으로 작성해야 합니다.

e-Form을 이용하면 부동산을 조회하여 입력하기가 상대적으로 편합니다.

등기원인과 그 연월일

은행에서 받은 해지증서에 표시된 날짜와 등기원인을 확인해서 적습니다.

예를 들어

2026년 9월 15일 해지

와 같은 방식입니다.

본인이 임의로 대출 상환일을 적지 말고 은행의 해지증서에 표시된 내용과 일치시키는 것이 중요합니다.

등기의 목적

일반적으로

근저당권설정등기말소

와 같이 기재합니다.

말소할 등기

등기부 을구에 기록된 근저당의 접수내용을 기준으로 특정합니다.

예를 들어

2020년 5월 10일 접수 제12345호로 마친 근저당권설정등기

와 같은 방식입니다.

정확한 내용은 본인의 등기사항증명서를 그대로 확인합니다.

등기의무자

근저당권자인 은행입니다.

예를 들어

○○은행 주식회사

가 됩니다.

등기권리자

현재 주택 소유자인 본인입니다.

근저당권 말소등기에서는 근저당권자가 등기의무자이고 근저당권 설정자, 즉 주택 소유자가 등기권리자가 됩니다.

6단계. 서류를 한 번 더 확인한다

등기소에 가기 전에 다음을 확인합니다.

□ 은행 해지증서가 있는가
□ 은행 위임장이 있는가
□ 은행에서 받은 등기필정보 관련 서류가 있는가
□ 말소등기 신청서를 작성했는가
□ 등록면허세 7,200원을 납부했는가
□ 등기신청수수료를 납부했는가
□ 말소할 근저당의 접수번호가 맞는가
□ 은행 명칭이 서류와 일치하는가

은행에서 준 서류 가운데 빠진 것이 있다면 등기소에 먼저 가지 말고 은행에 다시 확인하는 것이 편합니다.

7단계. 관할 등기소에 방문한다

근저당권 말소등기는 신청서와 첨부서류를 가지고 관할 등기소에 방문해 신청할 수 있습니다.

관할 등기소는 인터넷등기소의 등기소 찾기를 통해 확인할 수 있습니다.

보통 준비한 서류를

말소등기 신청서
→ 등록면허세 납부확인서
→ 등기신청수수료 납부확인서
→ 은행 위임장
→ 해지증서
→ 등기필정보 관련 서류

순으로 정리해 가져가면 확인하기 편합니다.

실제 편철 순서는 등기신청양식의 안내에 따라 제출하면 됩니다. 공식 안내에서도 신청서, 세금·수수료 확인서, 위임장, 원인증서, 등기필증 등의 순서로 준비하도록 안내하고 있습니다.

아무 등기소나 가도 될까?

근저당이 설정된 부동산 소재지의 관할 등기소를 확인하는 것이 가장 안전합니다.

인터넷등기소에서 주소를 입력하면 관할 등기소를 확인할 수 있습니다.

부동산과 무관한 가까운 등기소로 무작정 방문하기보다 먼저 관할을 확인합니다.

8단계. 접수 후 진행상황을 확인한다

등기신청서를 제출하면 접수번호를 받습니다.

이후 인터넷등기소의 등기신청사건 조회에서 부동산 소재지 등을 이용해 처리상황을 확인할 수 있습니다.

서류에 문제가 없다면 등기관의 심사를 거쳐 근저당권 말소등기가 완료됩니다.

9단계. 마지막으로 등기부등본을 다시 확인한다

말소가 완료됐다고 안내받았더라도 등기사항증명서를 한 번 더 발급해 확인하는 것이 좋습니다.

을구에서 기존 근저당권설정등기에 말소 표시가 되어 있는지 확인합니다.

대출 잔액이 0원이라는 사실만 확인하고 끝내지 말고 등기부까지 확인해야 전체 절차가 끝난 것입니다.

인터넷으로 근저당 말소등기를 할 수도 있을까?

가능합니다.

하지만 처음 하는 사람에게는 방문신청보다 오히려 복잡할 수 있습니다.

전자신청을 하려면 최초 신청 전에 등기소에서 사용자등록을 해야 하며, 근저당권 말소는 원칙적으로 공동신청이기 때문에 등기권리자와 등기의무자 측의 전자신청 요건도 갖춰야 합니다.

은행 근저당 한 건을 말소하려는 일반 개인이라면 은행에서 위임장을 받아 서면 또는 e-Form으로 작성하고 등기소에 직접 방문하는 방법이 현실적으로 더 간단할 수 있습니다.

e-Form은 무엇일까?

e-Form은 전자등기와 다릅니다.

인터넷등기소에서 신청서를 컴퓨터로 작성한 후 출력해 직접 등기소에 제출하는 방식입니다.

따라서

e-Form = 인터넷에서 신청서 작성 + 등기소 방문

이고

전자신청 = 온라인으로 등기신청까지 제출

이라고 구분하면 쉽습니다.

e-Form은 작성한 서류를 출력·날인한 뒤 첨부서류와 함께 등기소에 제출해야 합니다.

셀프등기를 처음 한다면 e-Form이 신청서 오기입을 줄이는 데 도움이 될 수 있습니다.

공동명의 아파트라면 어떻게 할까?

공동명의 주택이라면 등기권리자 정보가 여러 명일 수 있어 단독명의보다 신청서 작성이 복잡해질 수 있습니다.

또한 근저당권이 공동명의 주택 전체에 설정되어 있는지, 특정 지분에 설정되어 있는지도 확인해야 합니다.

따라서 공동명의라면 등기부와 은행의 해지서류를 가지고 관할 등기소의 등기신청 안내창구에서 서류를 확인한 뒤 제출하는 것이 좋습니다.

근저당이 여러 개라면 한 번에 없어질까?

아닙니다.

등기부에

을구 1번 근저당권
을구 2번 근저당권
을구 3번 근저당권

처럼 서로 다른 근저당이 설정되어 있다면 각 근저당이 실제로 해지 대상인지 확인해야 합니다.

한 대출을 갚았다고 다른 은행의 근저당까지 자동으로 말소되지는 않습니다.

은행과 접수번호를 하나씩 확인하는 것이 중요합니다.

오래전에 대출을 갚았는데 아직 근저당이 남아 있다면?

오래전에 대출을 갚았더라도 등기부에 근저당이 남아 있다면 해당 금융기관에 먼저 연락해야 합니다.

은행 합병이나 지점 폐쇄 등이 있었더라도 현재 그 권리를 승계한 금융기관에서 말소서류 발급 절차를 확인할 수 있습니다.

등기부상 근저당권자의 명칭이나 주소가 현재와 달라진 경우라도 일정한 증명서류를 제출함으로써 별도의 표시변경등기를 생략하고 말소할 수 있는 경우가 있습니다.

은행이 아니라 개인에게 설정한 근저당도 같은 방법일까?

기본적으로 말소등기라는 점은 같지만 훨씬 주의해야 합니다.

개인 근저당권자는 은행처럼 정형화된 말소서류를 준비해 주는 시스템이 없을 수 있습니다.

근저당권자의

• 사망

• 연락두절

• 말소 거부

• 등기필정보 분실

• 주소 변경

등의 문제가 있으면 단순 셀프등기로 해결되지 않을 수 있습니다.

특히 채무를 다 갚았는데 근저당권자가 말소에 동의하지 않는다면 근저당권 말소청구 등 별도의 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

근저당 말소를 하지 않고 그냥 두면 안 될까?

대출을 갚았다고 바로 문제가 발생하는 것은 아니더라도 그대로 두는 것은 권장하기 어렵습니다.

주택을 나중에

• 매도할 때

• 새로운 주택담보대출을 받을 때

• 전세를 놓을 때

• 상속이나 증여를 할 때

등기부에 불필요한 근저당권이 남아 있으면 추가 확인이 필요하게 됩니다.

특히 시간이 오래 지나 금융기관이 합병되거나 관련 서류 확인이 어려워지면 오히려 말소절차가 번거로워질 수 있습니다.

따라서 대출을 모두 갚았다면 바로 정리하는 것이 편합니다.

근저당권 말소 셀프등기 비용 정리

은행 대출을 모두 상환하고 일반적인 주택 근저당 한 건을 서면으로 직접 말소한다고 가정하면 기본 공과금은 다음과 같습니다.

항목	금액
등록면허세	6,000원
지방교육세	1,200원
서면 등기신청수수료	4,000원
합계	11,200원

국민주택채권은 별도로 매입하지 않습니다.

다만 부동산 수, 말소해야 할 등기 수, 신청 방식 등에 따라 실제 금액은 달라질 수 있습니다.

등기소 가기 전 최종 체크리스트

□ 주택담보대출이 전액 상환됐는가
□ 등기부 을구에 근저당이 아직 남아 있는가
□ 은행에서 말소용 해지증서를 받았는가
□ 은행 위임장을 받았는가
□ 등기필정보 관련 서류를 받았는가
□ 근저당 접수번호와 순위번호를 확인했는가
□ 등록면허세를 납부했는가
□ 등기신청수수료를 납부했는가
□ 말소등기 신청서를 작성했는가
□ 관할 등기소를 확인했는가
□ 말소 완료 후 등기부를 다시 확인했는가

정리

주택담보대출을 모두 갚았다면 마지막으로 확인해야 하는 것이 근저당권 말소등기입니다.

전체 과정을 간단하게 정리하면

대출 완납
→ 등기부 확인
→ 은행에서 해지증서·위임장 등 말소서류 수령
→ 등록면허세 납부
→ 등기신청수수료 납부
→ 근저당권 말소등기 신청서 작성
→ 관할 등기소 제출
→ 말소 완료 후 등기부 재확인

순서입니다.

일반적인 은행 근저당 한 건이라면 필요서류만 제대로 받아두면 법무사를 이용하지 않고도 직접 신청할 수 있습니다.

특히 중요한 것은 대출을 갚았다는 것과 근저당권이 등기부에서 말소됐다는 것은 서로 다르다는 점입니다.

대출을 완납했다면 등기사항증명서 을구까지 확인해서 불필요한 근저당이 남아 있지 않은지 확인하는 것이 좋습니다.

※ 이 글은 2026년 9월 기준 일반적인 금융기관 근저당권 말소 절차를 정리한 내용입니다. 개인 간 근저당, 상속, 채권자 사망, 등기필정보 분실, 공동명의 등 특수한 경우에는 필요한 서류와 절차가 달라질 수 있습니다.