근저당 설정비용 누가 부담할까? 주담대 은행·고객 부담 정리

주택담보대출을 받을 때 은행은 아파트나 주택에 근저당권을 설정합니다.

이 과정에서 등록면허세, 등기신청수수료, 법무사비, 국민주택채권 관련 비용 등이 발생합니다.

그렇다면 이 비용은 누가 내야 할까요?

결론부터 말하면 일반적인 은행권 주택담보대출에서는 근저당권 설정등기에 필요한 주요 비용은 은행이 부담하고, 국민주택채권 매입 관련 비용은 고객이 부담하는 구조가 많습니다.

또 대출을 갚은 뒤 근저당권을 없애는 말소비용은 고객이 부담하는 상품이 일반적입니다. 현재 KB국민은행과 IBK기업은행의 부동산담보대출 상품도 이러한 구조로 안내하고 있습니다.

근저당 설정비용 누가 부담할까?

한눈에 보면 다음과 같습니다.

비용	일반적인 부담 주체
등록면허세 등 설정등기 비용	은행
등기신청수수료	은행
설정 법무사수수료	은행
국민주택채권 매입 관련 할인비용	고객
인지세	고객·은행 50%씩
근저당 채권최고액 감액비용	고객
근저당 말소비용	고객
MCG 보증료	상품에 따라 고객
MCI 보험료	상품에 따라 은행

다만 모든 정책대출과 특수상품이 똑같은 것은 아니므로 최종적으로는 내가 가입하는 상품설명서의 부대비용 항목을 확인해야 합니다.

근저당권이란?

주택담보대출을 받으면 은행은 대출금을 회수하지 못하는 상황에 대비해 담보주택에 근저당권을 설정합니다.

등기부등본을 보면 보통

근저당권자 ○○은행

채권최고액 ○억원

과 같은 내용이 표시됩니다.

여기서 채권최고액은 실제 대출금과 같은 금액이 아닐 수 있습니다.

은행은 원금뿐 아니라 이자나 지연배상금 등까지 고려해 실제 대출금보다 높은 금액으로 채권최고액을 설정하는 경우가 있습니다.

따라서

대출금액 = 근저당 채권최고액

이라고 생각하면 안 됩니다.

등록면허세는 누가 낼까?

일반적인 은행 주택담보대출에서 근저당권 설정을 위해 발생하는 등록면허세 등 설정등기 비용은 은행이 부담하는 경우가 많습니다.

현재 KB국민은행의 2026년 부동산담보대출 공시에서도 근저당권 설정등기와 관련해 발생하는

등록면허세

지방세

등기신청수수료

법무사수수료

를 은행이 부담한다고 안내하고 있습니다.

따라서 주담대를 받으면서 은행이 설정하는 근저당권의 등기비용을 고객이 전부 부담한다고 생각할 필요는 없습니다.

법무사 비용도 은행이 부담할까?

근저당권을 처음 설정할 때 발생하는 법무사수수료 역시 일반적인 은행 주담대에서는 은행이 부담하는 상품이 많습니다.

현재 KB국민은행도 설정등기에 따른 법무사수수료를 은행 부담으로 명시하고 있습니다.

다만 주택 매매 과정에서 발생하는 소유권이전등기 법무사비와 주담대의 근저당 설정 법무사비는 구분해야 합니다.

집을 매수하면서 발생하는 소유권이전등기 비용까지 은행이 부담한다는 뜻은 아닙니다.

고객이 부담하는 국민주택채권 비용이란?

근저당 설정비용에서 고객이 가장 많이 접하는 것이 국민주택채권 매입 관련 비용입니다.

현재 KB국민은행과 IBK기업은행의 부동산담보대출 상품은 근저당권 설정 시 발생하는 국민주택채권 매입 관련 할인비용을 고객이 부담한다고 안내합니다.

여기서 한 가지 알아둘 점이 있습니다.

국민주택채권 액면금액 전체가 그대로 최종 비용이 되는 것은 아닙니다.

실무에서는 필요한 채권을 매입한 뒤 즉시 할인매도하는 경우가 많아 실제 고객이 체감하는 비용은 채권의 할인매각 과정에서 발생하는 금액입니다.

할인율은 시기에 따라 변할 수 있으므로 정확한 금액은 대출 실행일에 확정됩니다.

국민주택채권 비용은 왜 미리 정확히 알기 어려울까?

채권 할인율이 계속 변하기 때문입니다.

예를 들어 동일한 근저당 채권최고액이라도 대출 실행일의 채권시장 가격이 다르면 실제 할인비용도 달라질 수 있습니다.

그래서 현재 은행 상품설명서에서도 국민주택채권 관련 정확한 비용은 대출 실행일에 확정된다고 안내합니다.

대출 상담을 받을 때는

“제 대출금액 기준 국민주택채권 할인비용이 현재 기준으로 대략 얼마인가요?”

라고 예상금액을 먼저 확인해 두면 좋습니다.

인지세도 근저당 설정비용일까?

엄밀히 말하면 별개의 대출 부대비용입니다.

인지세는 근저당 등기를 위한 세금이 아니라 대출약정을 체결하면서 발생하는 세금입니다.

현재 일반적인 은행 대출에서는 고객과 은행이 각각 절반씩 부담합니다.

대출금액	전체 인지세	고객 부담
5천만원 이하	비과세	0원
5천만원 초과~1억원 이하	7만원	3만5천원
1억원 초과~10억원 이하	15만원	7만5천원
10억원 초과	35만원	17만5천원

따라서 3억원 주담대를 받는다면 고객의 인지세 부담은 일반적으로 7만5천원입니다.

대출을 다 갚으면 근저당권도 자동으로 사라질까?

아닙니다.

대출금을 모두 갚았다고 해서 등기부등본에 있는 근저당권이 자동으로 삭제되는 것은 아닙니다.

근저당권을 없애려면 말소등기를 해야 합니다.

현재 KB국민은행과 IBK기업은행의 일반적인 부동산담보대출 상품에서는 근저당권의 감액이나 말소 시 발생하는 비용을 고객이 부담한다고 안내합니다.

따라서 집을 매도하거나 대출을 완전히 상환할 때는 말소비용도 생각해 두는 것이 좋습니다.

근저당 말소는 왜 해야 할까?

대출금을 상환했더라도 근저당권이 등기부에 그대로 남아 있으면 집을 매도하거나 다른 은행에서 새 담보대출을 받을 때 문제가 될 수 있습니다.

그래서 보통

대출 전액상환 → 근저당권 말소서류 발급 → 말소등기

순서로 처리합니다.

대환대출에서는 새 은행이 기존 대출을 상환하면서 기존 근저당권 말소와 새로운 근저당권 설정을 연계해 처리하기도 합니다.

채권최고액을 줄이면 비용이 들까?

그럴 수 있습니다.

대출을 일부 상환한 뒤 등기부상 근저당 채권최고액까지 낮추려면 근저당권 감액등기가 필요할 수 있습니다.

현재 KB와 IBK 상품 모두 근저당권 채권최고액 감액에 필요한 비용을 고객 부담으로 안내하고 있습니다.

다만 원금을 일부 상환했다고 매번 근저당권 채권최고액을 반드시 낮춰야 하는 것은 아닙니다.

추가대출이나 담보순위 문제 등 감액이 필요한 이유가 있을 때 은행과 상담해 결정하면 됩니다.

모든 대출에서 부담기준이 같을까?

그렇지는 않습니다.

일반 은행 주담대와 정책·지원성 대출은 비용 부담구조가 다를 수 있습니다.

실제로 KB의 일부 국가보훈 대상 대출상품은 근저당권 설정비뿐 아니라 국민주택채권 할인매입비까지 은행이 부담하고, 근저당 말소비용까지 은행 부담으로 안내하는 예외적인 구조가 있습니다.

따라서

“근저당 비용은 무조건 은행 부담”

또는

“채권비용은 무조건 고객 부담”

처럼 모든 대출상품을 동일하게 설명하면 안 됩니다.

실제 계약할 상품설명서를 확인하는 것이 가장 정확합니다.

주담대 3억원이면 근저당 설정비용은 얼마일까?

대출금액만으로 고객 부담 총액을 정확히 계산하기는 어렵습니다.

이유는

근저당 채권최고액,

국민주택채권 매입금액,

대출 실행일 채권 할인율,

보증 사용 여부

등에 따라 달라지기 때문입니다.

예를 들어 3억원 주택담보대출을 받는다면 고객은 일반적인 구조에서

인지세 7만5천원

에 더해

국민주택채권 매입 관련 할인비용

등을 부담할 수 있습니다.

반면 설정등기의 등록면허세·등기신청수수료·법무사비 등은 은행이 부담하는 일반적인 상품이 많습니다.

따라서 인터넷에서

“3억원 주담대 근저당 비용은 정확히 ○○만원”

이라고 하나의 금액으로 단정하는 글은 주의해서 봐야 합니다.

집 살 때 등기비용과 근저당 비용은 구분하자

아파트를 매수하면 여러 등기비용이 동시에 발생합니다.

크게 나누면

소유권이전등기

와

근저당권 설정등기

입니다.

소유권이전등기는 집을 내 명의로 바꾸는 절차이고,

근저당권 설정등기는 은행이 담보권을 확보하는 절차입니다.

따라서 취득세와 소유권이전 법무사비 등을 은행이 부담하는 근저당 설정비용과 혼동하면 안 됩니다.

대출 실행일에 고객이 실제 준비할 비용

일반적인 주담대라면 다음처럼 정리할 수 있습니다.

비용	고객 부담
인지세의 절반	O
국민주택채권 할인비용	O
MCG 보증료	이용 시 O
근저당 설정 등록면허세	일반적으로 X
설정 등기신청수수료	일반적으로 X
설정 법무사수수료	일반적으로 X
향후 근저당 감액비	O
향후 근저당 말소비	일반적으로 O

현재 IBK의 부동산담보대출도 근저당 설정 시 국민주택채권 할인비용은 고객 부담, 감액·말소비용 역시 고객 부담으로 안내하고 있습니다.

은행에 이렇게 물어보면 된다

대출 실행 전에는 다음 질문 하나가 가장 실용적입니다.

“인지세까지 포함해서 대출 실행일에 제가 실제로 부담해야 할 모든 부대비용이 얼마인가요?”

그리고 세부적으로

“국민주택채권 할인비용 예상액은 얼마인가요?”

“근저당 설정 법무사비는 은행 부담인가요?”

“나중에 대출을 갚으면 말소비용은 누가 내나요?”

“MCG·MCI를 이용한다면 별도 비용은 누가 부담하나요?”

를 확인하면 됩니다.

근저당 설정비용 핵심 정리

일반적인 은행권 주택담보대출에서는 근저당권 설정등기에 필요한 주요 비용을 은행이 부담하는 구조가 많습니다.

현재 KB국민은행의 2026년 부동산담보대출 공시에서는 설정등기 과정에서 발생하는 등록면허세·지방세·등기신청수수료·법무사수수료는 은행 부담이라고 안내하고 있습니다.

반면 고객은 일반적으로

국민주택채권 매입 관련 비용

인지세의 절반

근저당 감액비용

근저당 말소비용

등을 부담할 수 있습니다. IBK기업은행의 현재 부동산담보대출도 같은 방향으로 안내합니다.

따라서 한 문장으로 정리하면,

“근저당 설정 자체의 등기비용은 은행이 부담하는 경우가 많지만, 주담대를 받을 때 고객이 아무 비용도 내지 않는 것은 아니다.”

라고 이해하면 가장 정확합니다.