전세 계약금 돌려받을 수 있는 경우｜대출 거절·계약 취소하면 반환될까?

전세 계약을 하고 계약금까지 보냈는데 사정이 생겨 계약을 진행하지 못하게 되는 경우가 있습니다.

이때 가장 궁금한 것은 “전세 계약금을 돌려받을 수 있을까?”입니다.

결론부터 말하면 계약금을 돌려받을 수 있는지는 누가 계약을 취소하는지, 계약서에 어떤 특약이 있는지, 계약을 취소하게 된 원인이 누구에게 있는지에 따라 달라집니다.

특히 단순한 임차인의 변심과 전세대출 거절, 임대인의 계약 위반은 결과가 다를 수 있으므로 구분해서 알아두는 것이 좋습니다.

전세 계약금은 어떤 돈일까?

민법 제565조에서는 당사자 사이에 다른 약정이 없다면 계약금을 받은 경우 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지 계약금을 준 사람은 이를 포기하고, 받은 사람은 배액을 상환하면서 계약을 해제할 수 있도록 규정하고 있습니다.

민법 제567조는 이러한 규정을 매매 이외의 유상계약에도 준용하도록 하고 있어 임대차계약에서도 적용될 수 있습니다. 정부의 찾기쉬운 생활법령정보 역시 임대차계약에서 임차인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있고 임대인은 일정한 요건에서 계약금의 배액을 상환하고 해제할 수 있다고 설명하고 있습니다.

따라서 아무런 문제가 없는 집을 계약한 뒤 임차인이 단순히 마음이 바뀌었다는 이유로 계약을 취소한다면 계약금을 돌려받기 어려운 경우가 일반적입니다.

상황별 계약금 반환 여부

상황	계약금 반환 가능성
임차인이 단순 변심으로 취소	일반적으로 어려움
임대인이 계약을 일방적으로 파기	배액상환 문제가 발생할 수 있음
대출 불가 시 반환 특약 있음	특약 조건 충족 시 반환 가능
대출이 안 됐지만 특약 없음	자동 반환되지 않음
보증보험 가입 불가 시 반환 특약 있음	조건 충족 시 반환 가능
근저당 말소 특약을 임대인이 지키지 않음	계약 해제·반환을 검토할 수 있음
임대인의 중요한 계약상 의무 불이행	계약 해제·원상회복 검토 가능
임대인과 합의해 계약 취소	합의 내용에 따라 반환 가능
중요한 사실을 속여 계약	취소 및 반환 문제를 검토할 수 있음

실제 반환 여부는 계약서 문구와 계약 진행 정도, 귀책사유 등에 따라 달라질 수 있습니다.

임차인이 마음이 바뀌어 계약을 취소하는 경우

집을 계약했지만 더 좋은 집을 발견했거나 개인 사정으로 이사를 못 가게 되는 경우가 있습니다.

이처럼 집주인이나 주택 자체에 특별한 문제가 없는데 임차인의 개인적인 사정으로 계약을 취소하는 경우에는 계약금 반환을 요구하기 어려울 수 있습니다.

민법상 해약금 원칙에 따라 계약금을 포기하고 계약을 해제하는 구조가 될 수 있기 때문입니다.

따라서 계약금은 단순한 예약금이라고 생각해서는 안 됩니다.

집주인이 계약을 취소하면 배액을 받을 수 있을까?

반대로 집주인이 갑자기 더 높은 전세금을 받을 수 있는 세입자가 나타났다며 계약을 취소하려는 경우가 있습니다.

계약금이 민법상 해약금으로 인정되고 아직 당사자 일방이 이행에 착수하기 전이라면 계약금을 받은 임대인은 그 배액을 상환하면서 계약을 해제하는 문제가 생길 수 있습니다.

예를 들어 계약금으로 1,000만 원을 지급했다면 민법상 해약금 해제가 인정되는 상황에서 집주인이 계약을 해제하려면 2,000만 원을 상환하는 방식입니다.

다만 계약이 이미 이행 단계에 들어갔거나 계약서에서 별도의 약정을 했다면 결과가 달라질 수 있습니다.

대법원 역시 '이행의 착수'는 단순한 준비만으로는 부족하지만 객관적으로 외부에서 인식할 수 있을 정도의 채무 이행행위 또는 그 전제행위를 한 경우를 의미한다고 보고 있습니다.

전세대출이 안 나오면 계약금을 돌려받을까?

전세계약에서 가장 자주 발생하는 문제입니다.

전세대출이 거절됐다고 해서 계약금이 자동으로 반환되는 것은 아닙니다.

임차인의 소득이나 신용, 기존 대출 등 개인적인 사유로 대출이 나오지 않았는데 계약서에도 별도의 반환 조건이 없다면 임차인의 자금 사정으로 계약을 이행하지 못하는 문제로 이어질 수 있습니다.

그래서 계약할 때 다음과 같이 전세대출 불가 시 계약금 반환 특약을 명확하게 넣어두는 것이 중요합니다.

임차인이 신청한 전세자금대출이 승인되지 않는 경우 본 계약을 해제할 수 있으며, 임대인은 수령한 계약금을 임차인에게 반환한다.

다만 실제 계약에서는 집주인이 임차인의 개인적인 신용 문제까지 책임지기를 원하지 않을 수 있기 때문에 적용되는 대출 종류, 반환 사유, 확인 기한 등을 구체적으로 정해두는 것이 좋습니다.

서울시 역시 전세사기 예방 안내에서 전세대출이 불가능한 경우 계약을 해제하고 계약금을 반환받을 수 있도록 특약을 기재하는 방법을 소개한 바 있습니다.

전세보증보험 가입이 안 되면?

전세보증금반환보증 가입을 전제로 계약하는 사람도 많습니다.

하지만 계약하고 나서 HUG 등에서 보증가입이 어렵다는 결과를 받는 경우가 있습니다.

이 경우에도 보증보험 가입이 안 된다는 사실만으로 모든 계약에서 자동으로 계약금을 돌려받을 수 있다고 단정하기는 어렵습니다.

따라서 계약 전에 다음처럼 반환 조건을 특약으로 정하는 것이 안전합니다.

해당 주택 또는 임대인의 사유로 전세보증금반환보증 가입이 불가능한 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있으며 임대인은 지급받은 계약금을 반환한다.

특약에는 가능하면 누구의 사유로 가입이 거절됐을 때 적용하는지까지 구체적으로 작성하는 것이 좋습니다.

근저당을 없애기로 했는데 집주인이 지키지 않는 경우

전세계약 당시 집에 근저당이 있지만 잔금일 전에 말소하기로 약속하는 경우가 있습니다.

계약서에 이를 중요한 조건으로 명확히 정했는데 임대인이 약속을 이행하지 않는다면 계약 해제와 계약금 반환을 검토할 수 있습니다.

민법 제544조에서는 당사자 일방이 채무를 이행하지 않을 때 일정한 요건을 거쳐 상대방이 계약을 해제할 수 있도록 규정하고 있으며, 계약이 적법하게 해제되면 제548조에 따라 당사자는 원상회복 의무를 부담합니다.

다만 사소한 의무를 지키지 않았다는 이유만으로 모든 계약을 해제할 수 있는 것은 아닙니다. 대법원은 채무불이행을 이유로 계약을 해제하려면 계약 목적 달성에 중요한 주된 의무인지 등을 따져야 한다고 판시한 바 있습니다.

따라서 근저당 말소와 같은 중요한 조건은 계약서 특약에 구체적으로 적어두는 것이 좋습니다.

계약 후 새로운 근저당이 생긴 경우

계약 당시에는 문제가 없었는데 집주인이 잔금일 전에 새로운 근저당이나 다른 권리를 설정하는 경우도 있습니다.

계약서에 잔금일까지 새로운 근저당권 등 권리제한을 설정하지 않는다는 특약을 넣었다면 해당 특약 위반을 근거로 계약 해제 및 계약금 반환 문제를 검토하기가 훨씬 명확해집니다.

따라서 전세계약을 할 때는 계약 당일 등기부등본을 확인하는 것뿐 아니라 잔금 송금 직전에도 다시 등기부등본을 확인하는 것이 중요합니다.

집주인이 중요한 사실을 속인 경우

계약을 결정하는 데 중요한 사실을 집주인이 거짓으로 설명하거나 고의적으로 숨겼다면 단순 변심과는 상황이 다릅니다.

민법 제110조에서는 사기에 의한 의사표시는 취소할 수 있다고 규정하고 있습니다. 또한 법률행위의 중요한 부분에 착오가 있는 경우에는 일정 요건에서 민법 제109조에 따른 취소 문제가 생길 수 있습니다.

다만 어떤 사실이 계약 취소가 가능한 정도의 사기나 중요부분의 착오에 해당하는지는 개별 사정에 따라 판단되므로 분쟁이 발생했다면 법률 상담을 받아보는 것이 좋습니다.

집주인과 합의해서 취소하는 경우

임차인이 계약을 진행하기 어려워졌다고 하더라도 집주인이 계약금 반환에 동의한다면 당사자 합의로 계약을 정리할 수 있습니다.

이때는 구두로만 이야기하지 말고 문자나 합의서 등을 통해 다음 내용을 남겨두는 것이 좋습니다.

계약 해제일, 반환할 계약금 금액, 반환 날짜, 추가로 서로 청구할 금액이 있는지를 명확하게 정해두면 이후 분쟁을 줄일 수 있습니다.

가계약금만 보냈다면 무조건 돌려받을까?

계약서를 아직 작성하지 않고 가계약금만 보낸 경우에는 “정식 계약서를 쓰지 않았으니 바로 돌려받을 수 있다”고 생각하기 쉽습니다.

하지만 부동산 임대차계약은 반드시 계약서를 작성해야만 성립하는 것은 아닙니다. 정부의 찾기쉬운 생활법령정보도 임대차계약은 당사자 합의만으로 체결될 수 있다고 설명합니다.

따라서 가계약금을 보낼 당시 주택, 보증금, 계약기간 등 주요 계약조건에 대해 어느 정도 합의했는지에 따라 계약 성립 여부가 문제될 수 있습니다.

단순히 이름을 ‘가계약금’이라고 붙였다는 이유만으로 언제나 전액 반환된다고 생각해서는 안 됩니다.

계약금이 곧 위약금일까?

여기에도 중요한 차이가 있습니다.

계약금을 지급했다고 해서 반드시 그 계약금 전액이 자동으로 손해배상용 위약금이 되는 것은 아닙니다.

정부 생활법령정보는 대법원 판례를 인용해 유상계약에서 계약금은 일반적으로 해약금의 성질을 가지며, 별도로 위약금으로 정하는 특약이 없다면 상대방 귀책사유로 계약이 해제됐다는 이유만으로 계약금이 당연히 위약금으로 귀속되는 것은 아니라고 설명합니다.

따라서 실제 분쟁에서는 계약서에 있는 “계약금의 배액을 배상한다”, “계약금을 위약금으로 한다” 등의 문구도 함께 확인해야 합니다.

전세 계약금 반환 핵심 정리

전세 계약금을 돌려받을 수 있는지 판단할 때는 다음 순서로 보면 쉽습니다.

계약 취소 이유 확인 → 계약서 특약 확인 → 임대인·임차인 중 누구의 사유인지 확인 → 계약 이행이 시작됐는지 확인 → 계약금의 해약금·위약금 약정 확인

단순히 임차인이 마음을 바꿨다면 계약금을 돌려받기 어려운 경우가 많습니다.

반대로 임대인이 계약을 일방적으로 파기하거나 중요한 계약조건을 이행하지 않는 경우, 또는 계약서에 전세대출·보증보험 가입 불가 시 반환 특약을 넣어둔 경우에는 계약금 반환을 요구할 수 있는 여지가 커집니다.

특히 전세대출이나 전세보증보험이 반드시 필요한 사람이라면 계약금을 보내기 전에 반환 조건을 특약으로 적어두는 것이 가장 중요합니다.

개별 계약금 분쟁은 계약서 문구와 이행 단계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 금액이 크거나 상대방이 반환을 거부하는 경우에는 계약서와 문자·계좌이체 내역 등을 가지고 법률 상담을 받아보는 것이 좋습니다.