집주인 미납국세 확인하는 방법｜전세계약 전 세금 체납 확인하기

전세계약을 앞두고 있다면 등기부등본의 근저당과 압류만 확인해서는 부족합니다.

반드시 함께 확인해볼 것이 집주인의 미납국세입니다.

집주인에게 체납된 국세가 있어도 아직 부동산에 압류등기가 되지 않았다면 등기부등본에서는 확인되지 않을 수 있습니다.

이 때문에 국세청에서는 임차인이 임대인의 미납세금을 확인할 수 있도록 미납국세 열람제도를 운영하고 있습니다.

집주인 미납국세를 왜 확인해야 할까?

전세보증금을 돌려받지 못해 집이 경매나 공매로 넘어가는 경우 집주인의 세금 체납이 보증금 회수에 영향을 줄 수 있습니다.

따라서 전세계약 전에는

**등기부등본 근저당 확인

• 선순위보증금 확인

• 집주인 미납국세 확인**

을 함께 하는 것이 좋습니다.

특히 세금 체납은 압류가 되기 전까지 등기부등본에서 확인되지 않을 수 있기 때문에 별도로 확인해야 합니다.

미납국세 열람제도란?

주택이나 상가를 임차하려는 사람이 임대인의 미납국세를 확인할 수 있도록 만든 제도입니다.

열람할 수 있는 내용에는 대표적으로

• 이미 체납된 국세

• 납세고지 후 아직 납부기한이 지나지 않은 국세

• 신고는 했지만 납부하지 않은 국세

등이 포함됩니다.

계약 전에는 집주인 동의가 필요할까?

계약서를 작성하기 전이라면 원칙적으로 임대인의 동의가 필요합니다.

따라서 마음에 드는 전세집을 찾았다면 계약하기 전에 집주인에게

“전세계약 전에 미납국세를 확인하고 싶습니다.”

라고 요청할 수 있습니다.

집주인이 동의하면 미납국세 등 열람신청서를 작성해 세무서에서 확인할 수 있습니다.

계약 후에는 집주인 동의 없이 확인할 수 있다

전세사기 피해를 줄이기 위해 제도가 확대되면서 일정 조건을 충족하면 임대인의 동의 없이도 미납국세를 확인할 수 있습니다.

조건은 다음과 같습니다.

이미 임대차계약을 체결했고

보증금이 1,000만 원을 초과하며

임대차 기간이 시작하기 전이라면

임대인의 동의 없이 열람 신청이 가능합니다.

예를 들어

전세보증금 2억 원
계약일 9월 1일
입주일 10월 1일

이라면 계약 체결 후부터 10월 1일 임대차 개시 전까지 동의 없이 미납국세 열람을 신청할 수 있습니다.

보증금 1,000만 원 이하면?

보증금이 1,000만 원 이하라면 계약 후에도 임대인 동의 없이 열람하는 예외가 적용되지 않습니다.

국세징수법 시행령에서 임대인의 동의 없이 열람할 수 있는 보증금 기준을 1,000만 원 초과로 정하고 있습니다.

정리하면 다음과 같습니다.

상황	임대인 동의
임대차계약 전	필요
계약 후 + 보증금 1,000만 원 초과	동의 없이 가능
계약 후 + 보증금 1,000만 원 이하	필요
임대차 개시 후	미납국세 열람제도 신청기간 경과

어디에서 확인할까?

임대인의 미납국세는 가까운 세무서 민원봉사실에서 확인할 수 있습니다.

반드시 전세집 소재지를 담당하는 세무서까지 갈 필요는 없습니다.

현재는 전국 어느 세무서에서든 신청할 수 있습니다.

홈택스에서도 확인할 수 있을까?

홈택스에서도 미납국세 등 열람신청을 사전 신청할 수 있습니다.

2026년 현재 홈택스 메뉴에도

체납 관련 신청 → 미납국세등 열람신청(주택임차, 상가임차)

서비스가 제공되고 있습니다.

다만 중요한 점이 있습니다.

홈택스 화면에서 집주인의 체납세액을 바로 조회하는 방식은 아닙니다.

홈택스에서 미리 신청한 다음 열람 안내 문자를 받으면 선택한 세무서를 직접 방문해 열람해야 합니다.

홈택스 신청 순서

홈택스에서 신청한다면 대략 다음 순서로 진행하면 됩니다.

1. 홈택스 로그인

↓

2. 미납국세등 열람신청 검색

↓

3. 주택임차 또는 상가임차 선택

↓

4. 신청정보 및 방문할 세무서 입력

↓

5. 필요한 서류 첨부

↓

6. 신청 완료

↓

7. 안내 문자 확인

↓

8. 선택한 세무서 방문

↓

9. 임대인 미납국세 현장 열람

홈택스를 통한 신청은 임차예정인 본인만 가능하며 대리인이 열람하려면 세무서를 직접 방문해야 합니다.

집주인 동의를 받아 신청할 때 필요한 서류

임대인 동의를 받아 신청한다면 국세청은 다음과 같은 서류를 안내하고 있습니다.

• 미납국세 등 열람신청서

• 임대인의 서명 또는 도장

• 임대인 신분증 사본

• 신청인 신분증

세무서에 방문하기 전에 필요한 서류를 다시 확인하는 것이 좋습니다.

집주인 동의 없이 확인할 때 필요한 서류

계약 후 보증금 1,000만 원을 초과해 동의 없이 신청하는 경우에는 일반적으로

• 미납국세 등 열람신청서

• 본인 신분증

• 임대차계약서

가 필요합니다.

임대차계약서로 실제 계약을 체결했다는 사실을 확인하는 것입니다.

집주인에게 열람 사실이 알려질까?

알려집니다.

임대인의 동의 없이 미납국세를 열람하면 세무서가 임대인에게 열람 사실을 통지합니다.

따라서 몰래 조회한 뒤 집주인에게 전혀 알려지지 않는 제도라고 생각하면 안 됩니다.

다만 열람을 위해 집주인의 사전 동의를 받아야 하는 것은 아닙니다.

미납국세 내역을 출력할 수 있을까?

불가능합니다.

임대인의 미납국세는 개인정보이기 때문에 현장에서 열람만 가능합니다.

국세청은

• 내역서 발급

• 복사

• 사진 촬영

을 허용하지 않고 있습니다.

따라서 세무서에서 직접 내용을 확인해야 합니다.

집주인이 미납국세 확인을 거부하면?

계약 전에는 임대인 동의가 필요하기 때문에 집주인이 거부하면 임차인이 강제로 열람하기 어렵습니다.

이 경우에는 계약 여부를 더욱 신중하게 판단하는 것이 좋습니다.

특히

근저당이 많고
전세가율도 높고
보증보험 가입도 어렵고
집주인이 세금 관련 확인까지 거부한다면

보증금 반환 위험을 충분히 따져볼 필요가 있습니다.

이미 보증금 1,000만 원을 초과하는 계약을 체결했다면 임대차 개시일까지는 일정 요건에서 임대인 동의 없이 미납국세를 열람할 수 있습니다.

납세증명서를 집주인에게 요청하는 방법도 있다

계약 전에 가장 간단한 방법 중 하나는 집주인에게 국세 납세증명서를 요청하는 것입니다.

임대인이 직접 발급한 서류를 보여준다면 계약 전 세금 상태를 확인하는 데 도움이 됩니다.

다만 서류를 언제 발급했는지 확인하고, 계약 시점과 너무 오래 차이가 난 서류라면 최신 서류를 요청하는 것이 좋습니다.

임대인이 협조하지 않는다면 미납국세 열람제도 이용 여부를 검토할 수 있습니다.

국세와 지방세는 다르다

여기서 한 가지 주의해야 합니다.

미납국세 열람제도는 국세를 확인하는 제도입니다.

예를 들어 국세에는 소득세, 부가가치세, 종합부동산세 등이 포함될 수 있습니다.

반면 재산세나 자동차세처럼 지방자치단체에서 부과하는 지방세는 별도로 확인해야 합니다.

따라서 전세계약 전에는 가능하다면

국세 납세증명

과

지방세 납세증명

을 함께 확인하는 것이 더 안전합니다.

등기부등본이 깨끗하면 세금도 없는 걸까?

그렇지 않습니다.

등기부등본 갑구에 압류가 없다 하더라도 임대인에게 미납국세가 전혀 없다는 뜻은 아닙니다.

국세청도 임대인의 체납액이 있어도 압류가 되기 전에는 등기사항증명서에서 확인되지 않을 수 있다고 안내하고 있습니다.

따라서

등기부등본이 깨끗함 = 집주인 세금 체납 없음

으로 판단하면 안 됩니다.

전세 계약 전 함께 확인할 것

집주인의 미납국세만 확인하고 끝낼 필요는 없습니다.

전세 계약 전에는 최소한 다음 항목을 함께 보는 것이 좋습니다.

① 등기부등본 소유자 확인

② 근저당 채권최고액 확인

③ 압류·가압류·신탁 여부 확인

④ 집의 실제 매매시세 확인

⑤ 다가구라면 선순위보증금 확인

⑥ 집주인 미납국세 확인

⑦ 지방세 체납 여부 확인

⑧ 전세보증금반환보증 가입 가능 여부 확인

한 가지 항목만 괜찮다고 안전한 계약이 되는 것은 아닙니다.

가장 안전한 확인 순서

전세계약을 준비한다면 다음 순서로 진행하면 이해하기 쉽습니다.

등기부등본 확인

↓

매매시세 확인

↓

근저당·선순위보증금 확인

↓

계약 전 집주인에게 국세·지방세 납세증명 요청

↓

계약서 특약 확인

↓

계약 후 보증금 1,000만 원 초과라면 미납국세 직접 열람

↓

잔금 직전 등기부등본 다시 확인

↓

전입신고·확정일자

↓

전세보증금반환보증 확인

정리

집주인의 세금 체납은 등기부등본만으로 모두 확인하기 어렵기 때문에 미납국세 열람제도를 알아두는 것이 좋습니다.

계약 전에는 원칙적으로 임대인의 동의가 필요하지만, 임대차계약을 이미 체결했고 보증금이 1,000만 원을 초과한다면 임대차 개시일까지 임대인의 동의 없이 열람할 수 있습니다.

홈택스에서 사전 신청할 수도 있지만 최종 확인은 세무서를 방문해 현장에서 열람해야 하며 출력이나 복사, 사진 촬영은 할 수 없습니다.

전세보증금을 지키려면 등기부등본 근저당뿐 아니라 집주인의 국세·지방세 체납과 전세보증보험 가입 가능 여부까지 함께 확인하는 것이 중요합니다.