전세 등기부등본 보는 방법｜갑구·을구 근저당 확인하는 법

전세 계약을 앞두고 있다면 계약금부터 보내기 전에 반드시 확인해야 하는 서류가 등기부등본입니다.

정식 명칭은 등기사항전부증명서이며, 여기에서 집의 실제 소유자가 누구인지, 은행 대출이 얼마나 설정되어 있는지, 압류·가압류·신탁 같은 위험한 권리관계가 있는지 확인할 수 있습니다.

처음 보면 복잡해 보이지만 전세 계약에서는 크게 표제부 → 갑구 → 을구 순서로 보면 됩니다.

등기부등본 어디서 발급할까?

등기부등본은 집주인이나 공인중개사에게만 받을 수 있는 서류가 아닙니다.

주소만 알면 누구나 대법원 인터넷등기소에서 직접 열람·발급할 수 있습니다. 인터넷등기소에서는 주소를 입력해 부동산 등기사항증명서를 조회할 수 있습니다.

전세계약을 할 때는 중개사가 보여주는 등기부등본만 보지 말고 본인이 직접 최신 자료를 다시 확인하는 것이 좋습니다.

등기부등본은 3부분만 보면 된다

등기부등본은 크게 다음과 같이 나뉩니다.

구분	무엇을 확인할까?
표제부	주소·동호수·면적·건물 정보
갑구	현재 소유자·압류·가압류·신탁·경매
을구	근저당권·전세권 등 소유권 외 권리

HUG도 전세 계약 시 등기부등본을 표제부, 갑구, 을구로 나눠 확인하도록 안내하고 있습니다.

1. 표제부에서 주소와 동호수 확인

가장 먼저 볼 곳은 표제부입니다.

표제부에서는

• 소재지

• 건물명

• 동·호수

• 면적

• 건물 구조

• 대지권

등을 확인할 수 있습니다.

가장 중요한 것은 내가 계약하려는 집의 주소와 등기부등본의 주소가 정확히 같은지 확인하는 것입니다.

예를 들어 계약하려는 집이 303호인데 등기부등본은 301호라면 그대로 계약하면 안 됩니다.

아파트나 오피스텔 같은 집합건물에서는 계약하려는 정확한 호수를 확인해야 합니다. HUG도 계약서 주소와 등기부등본 주소가 일치하는지 먼저 확인하도록 안내합니다.

대지권도 확인

아파트나 다세대주택에서는 표제부에 대지권이 표시될 수 있습니다.

특히

별도등기 있음

같은 문구가 있다면 추가로 확인해야 합니다.

토지에 별도의 근저당권 등 권리관계가 있을 수 있기 때문입니다.

단독·다가구 등 집합건물이 아닌 주택은 건물뿐 아니라 토지 등기부도 함께 확인하는 것이 좋습니다. 건물 등기만 깨끗하고 토지에 복잡한 권리가 설정되어 있는 경우가 있을 수 있습니다.

2. 갑구에서 집주인 확인

전세 계약에서 매우 중요한 부분이 갑구입니다.

갑구에서는 해당 부동산의 소유권과 관련된 내용을 확인합니다.

가장 먼저 현재 소유자가 누구인지 확인해야 합니다.

일반적으로 갑구의 소유권 이전 내역을 따라가면서 현재 소유자로 남아 있는 사람을 확인하고, 전세계약서에 적힌 임대인과 같은 사람인지 비교해야 합니다. HUG도 갑구에서 현재 소유자를 확인하고 계약 상대방과 일치하는지 확인하도록 안내합니다.

계약할 때 확인할 3가지

등기부등본 소유자 이름

=

전세계약서 임대인

=

실제로 계약하는 사람

이 세 가지가 일치하는지 확인하는 것이 중요합니다.

대리인이 계약한다면 위임장, 인감증명 등 대리권을 별도로 확인해야 합니다.

갑구에 이런 단어가 있으면 주의

갑구에서는 소유자 이름뿐 아니라 다음 내용도 확인해야 합니다.

• 압류

• 가압류

• 가처분

• 경매개시결정

• 가등기

• 신탁

HUG의 전세보증금반환보증 기준에서도 주택 소유권에 경매신청·압류·가압류·가처분·가등기 등 권리침해사항이 없어야 한다고 안내합니다.

이런 내용이 남아 있다면 계약을 서두르기보다 정확한 권리관계를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

신탁등기는 특히 주의

갑구에서 신탁이라는 글자가 보인다면 특히 주의해야 합니다.

신탁된 부동산은 등기상 소유권이 신탁회사로 이전돼 있을 수 있고, 원래 집주인이 임의로 임대차계약을 체결할 권한이 제한될 수 있습니다.

HUG도 신탁 관련 내용이 있다면 신탁회사의 동의 여부 등 정확한 사실관계를 확인해야 한다고 안내합니다.

따라서 신탁등기가 있는 집은 등기부등본만 보고 판단하지 말고 신탁원부와 임대 권한을 추가로 확인하는 것이 중요합니다.

3. 을구에서는 근저당 확인

전세계약에서 가장 많이 보는 것이 을구의 근저당권입니다.

집주인이 집을 담보로 은행 등에서 돈을 빌렸다면 을구에 근저당권이 표시될 수 있습니다.

을구에서는 특히 다음 항목을 봅니다.

• 근저당권 설정 여부

• 채권최고액

• 채무자

• 근저당권자

• 설정 날짜

HUG도 을구에서 근저당권과 전세권 등 소유권 이외의 권리를 확인하도록 안내합니다.

채권최고액이란?

등기부등본에는 실제 은행 대출잔액 대신 채권최고액이 표시되는 경우가 많습니다.

예를 들어 을구에

채권최고액 2억 원

이라고 적혀 있다고 해서 실제 대출잔액이 정확히 2억 원이라는 뜻은 아닙니다.

채권최고액은 근저당권자가 해당 담보에서 우선적으로 변제받을 수 있도록 설정한 최대 한도입니다.

HUG는 통상 실제 대출액보다 높은 금액으로 채권최고액이 설정될 수 있으며, 전세 계약 시 근저당 채권최고액과 보증금을 함께 고려해 위험성을 살펴봐야 한다고 설명합니다.

근저당이 있으면 무조건 계약하면 안 될까?

근저당이 있다는 이유만으로 모든 집이 위험하다고 단정할 수는 없습니다.

중요한 것은 집값에 비해 선순위 채권과 내 전세보증금이 얼마나 큰지입니다.

예를 들어 집의 가치가 충분히 높고 근저당이 적다면 보증금을 돌려받을 여력이 상대적으로 클 수 있습니다.

반대로 집값에 비해 근저당과 전세보증금이 지나치게 크다면 경매 시 보증금을 전액 돌려받지 못할 위험이 커질 수 있습니다.

HUG의 현재 전세보증금반환보증 기준에서는 전세보증금과 선순위채권 등을 합산해 보증 가능 여부를 판단하며, 선순위채권 자체에도 별도 기준을 두고 있습니다.

따라서 **“근저당 몇 % 이하면 무조건 안전하다”**는 단순 기준만 믿기보다 전세보증보험 가입 가능 여부까지 함께 확인하는 것이 좋습니다.

을구가 비어 있으면 안전할까?

을구가 비어 있다면 근저당권 등 소유권 외 권리가 현재 표시되지 않는 경우가 있습니다.

하지만 이것만으로 전세계약이 완전히 안전하다고 판단할 수는 없습니다.

등기부등본에는 확인되지 않는

• 다른 세입자의 선순위보증금

• 임대인의 세금 체납

• 시세 대비 지나치게 높은 전세보증금

등의 위험이 있을 수 있기 때문입니다.

따라서 등기부등본 외에 시세와 전세가율, 건축물대장, 전입세대·확정일자 관련 정보 등도 함께 확인하는 것이 좋습니다. 국토교통부도 전세계약 전 등기부등본, 건축물대장, 시세, 세금 체납 등을 함께 확인하도록 안내합니다.

다가구주택은 더 주의해야 한다

다가구주택은 아파트와 확인방법이 조금 다릅니다.

건물 전체가 한 명의 소유자에게 속해 있고 여러 세입자가 보증금을 걸고 살 수 있기 때문입니다.

따라서 등기부등본에 나온 근저당뿐 아니라 나보다 먼저 들어온 세입자의 선순위보증금도 확인해야 합니다.

이 금액은 등기부등본만으로 모두 확인하기 어렵습니다.

HUG는 다가구주택 전세계약 시 확정일자 부여현황 등을 이용해 기존 세입자의 보증금 규모를 확인하도록 안내합니다.

즉 다가구주택에서는

근저당 + 선순위 임차보증금 + 내 전세보증금

을 함께 생각해야 합니다.

말소된 근저당도 확인해야 할까?

인터넷등기소에서 등기부등본을 확인할 때 말소사항 포함으로 열람하면 과거 근저당이나 압류 등이 말소된 기록도 볼 수 있습니다.

이미 말소된 권리는 현재 효력이 없는 경우가 일반적이지만 과거 권리관계가 복잡했던 집이라면 확인해볼 가치가 있습니다.

HUG 역시 말소사항 포함 등기부를 이용하면 과거 권리 이력을 확인할 수 있다고 안내합니다.

전세계약 전 언제 등기부등본을 확인할까?

한 번만 확인하고 끝내면 안 됩니다.

최소한 다음 시점에는 다시 확인하는 것이 좋습니다.

집을 알아볼 때

↓

계약서를 작성하기 직전

↓

잔금을 보내기 직전

특히 계약 후 잔금일까지 시간이 있다면 그 사이 임대인이 새로운 근저당을 설정하거나 소유권에 변화가 생길 가능성을 확인해야 합니다.

HUG도 계약 전과 잔금 지급 직전에 등기부등본을 반드시 확인하도록 안내합니다.

전세 계약 전 등기부 체크리스트

등기부등본을 열었다면 다음 순서로 보면 됩니다.

① 표제부

• 계약하려는 주소와 같은가?

• 동·호수가 정확한가?

• 대지권에 문제가 없는가?

② 갑구

• 실제 소유자는 누구인가?

• 계약 상대방과 소유자가 같은가?

• 압류·가압류가 있는가?

• 경매개시결정이 있는가?

• 가등기가 있는가?

• 신탁등기가 있는가?

③ 을구

• 근저당권이 있는가?

• 채권최고액은 얼마인가?

• 전세권이나 임차권 관련 등기가 있는가?

④ 추가 확인

• 주변 시세는 얼마인가?

• 선순위보증금이 있는가?

• 건축물대장은 정상인가?

• 전세보증보험 가입이 가능한가?

이 정도만 확인해도 등기부등본에서 기본적으로 확인해야 할 위험요소를 상당 부분 걸러낼 수 있습니다.

전세보증보험도 미리 확인

등기부등본을 확인한 뒤에는 전세보증금반환보증 가입 가능 여부도 미리 확인하는 것이 좋습니다.

현재 HUG 보증은 주택가격과 선순위채권, 전세보증금 등을 기준으로 보증 가능 여부를 판단합니다. 또한 등기부등본 갑구에 압류·가압류·경매 등 권리침해사항이 없어야 하는 등의 조건이 있습니다.

계약 이후 보증보험 가입이 안 된다는 사실을 알기보다 계약 전에 가입 가능 여부부터 확인하는 편이 안전합니다.

정리

전세 등기부등본은 어렵게 생각하지 말고 표제부 → 갑구 → 을구 순서로 보면 됩니다.

표제부에서는 계약할 집의 주소와 동·호수

갑구에서는 실제 집주인과 압류·가압류·신탁

을구에서는 근저당권과 채권최고액

을 확인하는 것이 핵심입니다.

특히 등기부등본이 깨끗하다고 해서 무조건 안전한 집은 아닙니다.

다가구주택의 선순위보증금, 집의 실제 시세, 건축물대장, 임대인의 세금 체납, 전세보증보험 가입 가능 여부까지 함께 확인해야 전세보증금 위험을 줄일 수 있습니다.

그리고 등기부등본은 계약하기 전뿐 아니라 잔금을 보내기 직전에도 반드시 다시 확인하는 것이 중요합니다.