근저당 있는 집 전세 들어가도 될까? 채권최고액 계산과 확인방법

전세집을 알아보다 등기부등본 을구에 근저당권이 적혀 있으면 계약해도 되는지 걱정될 수 있습니다.

결론부터 말하면 근저당이 있다고 해서 무조건 계약하면 안 되는 것은 아닙니다.

아파트를 담보로 주택담보대출을 받은 집이라면 근저당이 설정돼 있는 경우가 흔하기 때문입니다.

하지만 집값에 비해 근저당이 많고 여기에 전세보증금까지 높다면 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커질 수 있습니다.

따라서 전세 계약 전에는 최소한

주택가격
근저당 채권최고액
기존 선순위보증금
내 전세보증금

을 함께 확인해야 합니다.

근저당이란?

집주인이 은행 등에서 돈을 빌리면서 집을 담보로 제공하면 등기부등본 을구에 근저당권이 설정될 수 있습니다.

예를 들어 등기부등본에

근저당권자 : ○○은행
채권최고액 : 1억 2천만 원

이라고 적혀 있다면 해당 주택에 은행의 담보권이 설정돼 있다는 의미입니다.

집주인이 대출을 갚지 못해 주택이 경매로 넘어가면 근저당권자는 순위에 따라 경매대금에서 먼저 변제받을 수 있습니다.

따라서 전세입자는 내 전입신고·확정일자보다 먼저 설정된 근저당이 얼마나 있는지 확인해야 합니다.

실제 대출금과 채권최고액은 다르다

등기부등본에 표시되는 것은 일반적으로 실제 대출잔액이 아니라 채권최고액입니다.

예를 들어

실제 대출금이 1억 원이어도
채권최고액은 1억 2천만 원 또는 그 이상

으로 설정될 수 있습니다.

따라서 전세 위험도를 판단할 때는 집주인이

“실제 대출은 얼마 안 남았어요.”

라고 말하는 것만 믿기보다 등기부에 표시된 채권최고액을 기준으로 보수적으로 확인하는 것이 좋습니다.

가장 먼저 계산해야 할 것

전세 계약 전 다음과 같이 계산해보면 이해하기 쉽습니다.

선순위채권 + 전세보증금

이 금액을 집값과 비교합니다.

예를 들어

집값 4억 원
근저당 채권최고액 1억 원
전세보증금 2억 원

이라면

1억 + 2억 = 3억 원

입니다.

집값 4억 원에 비해 총 3억 원의 선순위채권과 전세보증금이 걸려 있는 구조입니다.

반대로

집값 4억 원
근저당 채권최고액 2억 원
전세보증금 2억 원

이라면 합계가 4억 원이 됩니다.

이 경우 집값이 조금만 떨어지거나 경매에서 시세보다 낮게 낙찰되면 보증금 회수가 어려워질 위험이 훨씬 커집니다.

HUG 전세보증보험 기준도 확인

2026년 현재 HUG 전세보증금반환보증은 원칙적으로

전세보증금 + 선순위채권 ≤ 주택가격 × 90%

조건을 충족해야 합니다.

또 등기부등본상 선순위채권이 주택가액의 60% 이내여야 하는 기준도 있습니다.

여기서 주택가액은

주택가격 × 담보인정비율 90%

로 계산합니다.

다만 이것은 HUG 보증 가입 심사기준이지, 이 기준만 통과하면 모든 전세계약이 무조건 안전하다는 의미는 아닙니다.

예시로 계산해보기

집값이 3억 원이라고 가정해보겠습니다.

HUG 기준으로 주택가액은

3억 × 90% = 2억 7천만 원

입니다.

사례 1

근저당 5천만 원
전세보증금 1억 8천만 원

합계는

2억 3천만 원

입니다.

주택가액 2억 7천만 원보다 낮습니다.

다른 보증요건까지 충족한다면 반환보증 가입 가능성을 확인해볼 수 있는 구조입니다.

사례 2

근저당 1억 2천만 원
전세보증금 1억 8천만 원

합계는

3억 원

입니다.

주택가액 2억 7천만 원보다 높기 때문에 HUG 보증한도 기준에서는 문제가 될 수 있습니다.

근저당 몇 % 이하면 안전할까?

인터넷에서는 흔히

“근저당과 보증금을 합쳐 집값의 70% 이하”

같은 기준을 볼 수 있습니다.

하지만 이를 절대적인 안전선이라고 생각하면 안 됩니다.

주택 종류와 시세 신뢰도, 경매 낙찰가격, 선순위 임차인, 세금 등 여러 변수가 있기 때문입니다.

특히 빌라나 다가구주택은 아파트처럼 정확한 실거래 시세를 판단하기 어려운 경우가 있어 단순 비율만으로 계약 여부를 판단하기 어렵습니다.

가장 현실적인 방법은 현재 시세를 보수적으로 확인하고 HUG 등 전세보증금반환보증 가입 가능 여부까지 계약 전에 확인하는 것입니다.

집주인이 잔금일에 근저당을 갚는다고 한다면?

전세계약에서 자주 볼 수 있는 조건입니다.

예를 들어

“현재 근저당이 1억 원 있지만 전세 잔금으로 대출을 전액 상환하고 근저당을 말소하겠습니다.”

라고 하는 경우입니다.

이때 말만 믿고 잔금을 보내면 안 됩니다.

계약서 특약에 대출 상환 및 근저당 말소 조건을 명확하게 넣고 실제 잔금일에 상환과 말소 절차가 진행되는지 확인하는 것이 중요합니다.

예를 들면 계약서에 다음 취지가 포함되도록 검토할 수 있습니다.

임대인은 잔금 지급과 동시에 기존 근저당 채무를 상환하고 근저당권 말소 절차를 진행하며, 이를 이행하지 않을 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있도록 한다.

실제 문구는 계약 상황에 따라 달라질 수 있으므로 공인중개사나 법률전문가와 확인하는 것이 좋습니다.

근저당 말소는 바로 등기부에서 사라질까?

은행 대출을 상환했다고 근저당 기록이 그 순간 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.

채무를 상환한 뒤 근저당권 말소등기 절차가 진행되어야 합니다.

따라서 집주인이

“은행 대출 다 갚았습니다.”

라고 말하더라도 최종적으로는 최신 등기부등본에서 근저당이 실제 말소됐는지 확인해야 합니다.

계약 당일에도 등기부 다시 확인

전세집을 처음 알아봤을 때 등기부등본을 한 번 확인했다고 끝이 아닙니다.

최소한

계약 직전

그리고

잔금 지급 직전

다시 등기부등본을 열어보는 것이 좋습니다.

그 사이 새로운 근저당이나 압류 등이 설정됐을 수 있기 때문입니다.

HUG 안심전세 서비스에서는 등기부 권리관계를 확인하고, 등기부를 열람한 경우 일정 기간 등기변동 알림 기능도 제공합니다.

갑구도 함께 확인해야 한다

근저당은 을구에서 확인하지만 갑구도 반드시 함께 봐야 합니다.

갑구에서 다음 내용이 있는지 확인합니다.

• 압류

• 가압류

• 가처분

• 경매개시결정

• 가등기

현재 HUG 전세보증금반환보증에서도 보증발급 시 주택 소유권에 경매신청·압류·가압류·가처분·가등기 등의 권리침해사항이 없어야 합니다.

이런 기록이 현재 살아 있다면 계약을 서두르지 않는 것이 좋습니다.

다가구주택은 선순위 세입자도 확인

다가구주택은 근저당만 확인해서는 부족합니다.

같은 건물에 먼저 들어온 다른 세입자가 있을 수 있기 때문입니다.

예를 들어

건물가격 8억 원
근저당 2억 원
기존 세입자 보증금 합계 3억 원
내 보증금 2억 원

이라면

2억 + 3억 + 2억 = 7억 원

입니다.

이 경우 건물가격이 떨어지거나 경매에서 낮게 낙찰되면 보증금 회수 위험이 커질 수 있습니다.

따라서 다가구주택에서는 반드시

근저당 + 기존 선순위 임차보증금 + 내 보증금

을 함께 확인해야 합니다.

전세보증보험 가입 가능 여부 먼저 확인

근저당이 있는 집이라면 계약 전에 전세보증금반환보증 가입 가능 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

2026년 현재 HUG 전세보증금반환보증은 아파트뿐 아니라 주거용 오피스텔, 다세대·연립·단독·다가구·다중주택 등도 보증대상에 포함될 수 있습니다.

HUG 안심전세 앱에서는

• 주택 시세

• 전세가율

• 적정 전세보증금 수준

• HUG 보증 가입 가능 여부

• 집주인 관련 일부 정보

• 등기부 권리관계

등을 확인할 수 있습니다.

이런 집은 특히 신중하게 보자

다음 조건이 겹친다면 계약을 서두르지 않는 것이 좋습니다.

근저당 채권최고액이 크다

전세보증금이 매매가격과 비슷하다

최근 실거래가가 거의 없어 정확한 시세를 알기 어렵다

빌라·다가구인데 선순위보증금을 확인하기 어렵다

갑구에 압류·가압류 등이 있다

전세보증보험 가입이 어렵다

집주인이 근저당 말소를 약속하지만 특약 작성을 거부한다

특히 여러 조건이 동시에 나타난다면 다른 매물을 비교하는 것도 방법입니다.

계약 전 확인 순서

근저당 있는 집에 전세로 들어가려면 다음 순서로 확인하면 됩니다.

1. 등기부등본 을구 확인

↓

2. 근저당 채권최고액 확인

↓

3. 실제 주택 시세 확인

↓

4. 다가구라면 선순위보증금 확인

↓

5. 근저당 + 선순위보증금 + 내 보증금 계산

↓

6. 전세보증보험 가입 가능 여부 확인

↓

7. 근저당 말소 조건이 있다면 특약 작성

↓

8. 잔금 보내기 직전 최신 등기부 재확인

정리

근저당이 있는 집이라고 해서 무조건 전세계약을 하면 안 되는 것은 아닙니다.

하지만 반드시 근저당 채권최고액과 내 전세보증금, 선순위보증금, 실제 주택가격을 함께 비교해야 합니다.

2026년 HUG 전세보증금반환보증의 대표적인 기준 가운데 하나는

전세보증금 + 선순위채권 ≤ 주택가격 × 90%

입니다. 또한 선순위채권 자체에도 별도 제한이 있습니다.

다만 보증 가입기준은 최소한의 확인수단이지 절대적인 안전보장은 아닙니다.

따라서 근저당이 있는 전세집이라면 계약 전에 보증보험 가입 가능 여부를 먼저 확인하고, 잔금 지급 직전 최신 등기부등본까지 다시 확인하는 것이 중요합니다.