전세 계약 전 확인해야 할 특약과 체크사항

마음에 드는 전셋집을 찾으면 다른 사람이 먼저 계약할까 봐 계약금을 서둘러 보내고 싶을 수 있습니다.

하지만 전세 계약은 수천만원에서 수억원의 보증금이 걸린 계약이기 때문에 계약금을 보내기 전에 집의 권리관계부터 확인하는 것이 우선입니다.

특히 등기부등본만 한 번 확인하고 끝내서는 안 됩니다.

집값 대비 전세보증금이 너무 높지는 않은지, 선순위 근저당이나 다른 세입자의 보증금이 얼마나 있는지, 집주인에게 미납 세금은 없는지, 전세보증금반환보증 가입이 가능한지도 함께 확인해야 합니다.

계약서에는 이후 새로운 근저당이 설정되거나 전세보증보험 가입이 불가능해지는 상황 등에 대비해 필요한 내용을 특약으로 협의하는 것이 좋습니다.

먼저 계약금을 보내기 전 핵심 체크사항부터 정리하면 다음과 같습니다.

확인 항목	무엇을 볼까?
등기부등본	소유자, 근저당, 압류, 가압류, 가처분
주택 시세	매매가 대비 전세보증금 수준
건축물대장	용도, 위반건축물 여부
집주인	계약자와 등기부 소유자 일치
선순위 임차인	기존 보증금과 확정일자
세금	국세·지방세 체납 여부
보증보험	HUG 등 가입 가능 여부
전세대출	목적물·임대인 문제로 거절 가능성
특약	근저당 추가 설정 금지 등
잔금일	등기부 다시 확인
입주 후	전입신고·확정일자

1. 전세 계약 전 등기부등본부터 확인한다

전세 계약에서 가장 먼저 확인해야 할 서류 중 하나가 등기사항증명서, 흔히 말하는 등기부등본입니다.

등기부에서는 현재 집의 소유자가 누구인지와 주택을 담보로 잡힌 권리가 있는지 확인할 수 있습니다.

특히 갑구와 을구를 나누어 확인하는 것이 좋습니다.

등기부 갑구에서 확인할 것

갑구에는 소유권 관련 정보가 표시됩니다.

계약 전 다음과 같은 내용이 있는지 확인하세요.

현재 소유자
압류
가압류
가처분
경매개시결정
가등기

HUG 전세보증금반환보증에서도 등기부상 주택 소유권에 경매신청·압류·가압류·가처분·가등기 등 권리침해 사항이 없어야 하는 조건을 두고 있습니다.

따라서 이런 항목이 확인된다면 계약금을 먼저 보내기보다 원인과 말소 가능 여부부터 확인하는 것이 좋습니다.

등기부 을구에서는 근저당을 확인한다

을구에는 주로 근저당권 같은 담보권이 표시됩니다.

집주인이 해당 주택을 담보로 은행 대출을 받았다면 근저당권이 설정돼 있을 수 있습니다.

근저당이 있다고 무조건 전세계약을 할 수 없는 것은 아닙니다.

중요한 것은

주택가격 대비 선순위 채권과 전세보증금이 얼마나 되는가

입니다.

HUG도 현재 전세보증금반환보증의 보증한도를 계산할 때 주택가격에 담보인정비율을 적용한 금액에서 선순위채권 등을 제외하는 방식을 사용하고 있습니다. 일반적인 보증조건에서는 전세보증금과 선순위채권을 함께 확인합니다.

따라서 단순히

“근저당이 조금 있으니까 괜찮겠지.”

라고 판단해서는 안 됩니다.

2. 집주인과 등기부 소유자가 같은지 확인한다

계약서를 작성하는 사람과 등기부등본에 표시된 소유자가 같은지 확인해야 합니다.

집주인이 직접 계약한다면

등기부 소유자 이름 ↔ 신분증 이름

을 비교하세요.

공동명의 주택이라면 공동소유자의 계약 권한도 확인하는 것이 좋습니다.

대리인이 나온다면 더욱 주의해야 합니다.

대표적으로

위임장
인감증명서 등 권한을 확인할 자료
임대인 본인 확인
보증금 송금계좌

등을 확인하는 것이 좋습니다.

계약금이나 보증금을 중개사 또는 제3자의 개인계좌로 보내달라는 요청을 받았다면 바로 송금하지 말고 권한관계를 먼저 확인하세요.

3. 집값과 전세가격을 함께 확인한다

등기부가 깨끗하더라도 전세보증금이 집값과 거의 비슷하다면 위험할 수 있습니다.

집값이 떨어졌을 때 집을 처분해도 전세보증금을 모두 돌려주기 어려운 상황이 생길 수 있기 때문입니다.

따라서 계약 전에는

최근 매매 실거래가

최근 전세 실거래가

주변 유사 주택 가격

을 함께 확인하는 것이 좋습니다.

HUG 안심전세 서비스에서는 주택 시세와 전세가율, 경매낙찰가율, 전세보증 사고현황 등을 확인하고 주택의 적정 전세보증금 수준과 보증가입 가능 여부를 살펴볼 수 있습니다.

특히 거래사례가 많지 않은 빌라나 신축주택은 한 중개업소가 제시한 가격만 믿기보다 여러 자료를 비교하는 것이 좋습니다.

4. 건축물대장도 확인한다

등기부등본과 함께 건축물대장도 확인하세요.

건축물대장에서는

건물의 용도
위반건축물 여부
동·호수
구조

등을 확인할 수 있습니다.

HUG 반환보증에서도 아파트를 제외한 주택에 대해 건축물대장상 위반건축물 여부 등을 확인합니다.

따라서 계약한 뒤 전세대출이나 보증가입 단계에서 문제가 생기지 않도록 계약 전에 확인해두는 것이 좋습니다.

5. 집주인의 국세·지방세 체납도 확인한다

등기부가 깨끗하다고 집주인의 모든 채무 문제가 확인되는 것은 아닙니다.

특히 세금 체납은 별도로 확인할 필요가 있습니다.

현재 주택임대차보호법에서는 임대차계약 체결 시 임대인이 임차인에게

해당 주택의 기존 임대차 정보

와

국세·지방세 납세증명서

를 제시하도록 규정하고 있습니다.

임대인이 임차인의 관련 정보 열람에 동의하는 방법으로 대신할 수도 있습니다.

따라서 계약 전에 집주인에게 세금 관련 확인을 요청하는 것이 이상한 일이 아닙니다.

6. 기존 세입자의 선순위 보증금도 확인한다

특히 다가구주택 전세라면 매우 중요합니다.

다가구주택은 여러 세입자가 거주하더라도 건물 전체가 하나의 주택으로 등기되는 구조가 많습니다.

따라서 내 전세보증금뿐 아니라 먼저 입주한 세입자의 보증금이 얼마나 있는지 함께 확인해야 합니다.

주택임대차보호법은 임대차계약 체결 시 임대인이 해당 주택의 기존 확정일자와 보증금 등의 정보를 임차인에게 제시하도록 하고 있습니다. 계약하려는 사람은 임대인의 동의를 받아 관련 정보제공을 요청할 수도 있습니다.

공인중개사의 확인·설명서에도 확정일자 부여현황과 국세·지방세 체납정보, 전입세대 확인 여부 등을 확인하는 항목이 포함돼 있습니다.

따라서 다가구주택이라면

선순위 근저당 + 기존 세입자의 선순위 보증금 + 내 보증금

을 함께 확인해야 합니다.

7. 전세보증금반환보증 가입이 가능한지 먼저 확인한다

전세보증금반환보증에 가입할 계획이라면 계약한 뒤 알아보기보다 계약 전에 가입 가능성을 확인하는 것이 좋습니다.

HUG의 현재 일반 반환보증은 주택가격과 선순위채권, 등기부상 권리관계, 건축물대장, 전입관계 등 여러 요건을 확인합니다.

따라서 중개사가

“여기는 보증보험 무조건 됩니다.”

라고 말하더라도 최종적으로는 보증기관의 기준을 확인하는 것이 안전합니다.

보증상품의 한도나 세부요건은 변경될 수 있으므로 계약 시점의 HUG·HF·SGI 안내를 확인하는 것이 좋습니다.

전세 계약서에 넣어둘 만한 특약

전세 계약서의 특약은 상황마다 달라질 수 있습니다.

따라서 인터넷의 특약 문구를 그대로 복사하기보다 어떤 위험을 막기 위한 조항인지 이해한 뒤 임대인과 협의해 넣는 것이 좋습니다.

특약 1. 새로운 근저당 등 담보권 설정 금지

많이 확인하는 특약 중 하나입니다.

주택임대차보호법상 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 대항력이 발생합니다.

따라서 잔금을 지급하고 전입신고를 한 당일에도 권리관계가 중요합니다.

예시는 다음과 같이 작성할 수 있습니다.

“임대인은 잔금 지급일부터 임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 마친 다음 날까지 해당 주택에 새로운 근저당권 등 담보권이나 기타 임차인의 보증금 회수에 영향을 줄 수 있는 권리를 설정하지 않는다.”

위반 시 계약 해제·손해배상 또는 보증금 반환 등에 대한 내용도 협의해 추가할 수 있습니다.

특약이 있다고 근저당 자체가 자동 무효가 되는 것은 아니다

이 부분이 중요합니다.

임대인과 임차인 사이에 특약을 체결했다고 해서 이후 금융기관 등 제3자가 취득한 권리가 무조건 사라지는 것은 아닙니다.

따라서 특약만 믿어서는 안 되고 잔금 지급 직전 최신 등기부를 다시 확인하는 절차가 반드시 필요합니다.

특약 2. 기존 근저당 말소 조건

이미 근저당이 설정되어 있고 집주인이 전세보증금으로 대출을 갚기로 했다면 구두 약속으로 끝내지 않는 것이 좋습니다.

예를 들어 다음과 같은 취지로 작성할 수 있습니다.

“등기부등본상 설정된 ○○은행 근저당권 채권최고액 ○○원은 잔금 지급과 동시에 상환하고 말소 절차를 진행한다.”

가능하면 어느 근저당을 언제 어떻게 말소할 것인지 구체적으로 작성하는 편이 좋습니다.

잔금 지급 방식도 중개사와 금융기관을 통해 확인하세요.

특약 3. 전세보증금반환보증 가입 불가 시 계약 처리

전세보증보험 가입을 전제로 계약한다면 이 부분도 고려할 수 있습니다.

예를 들어

“임차인의 귀책사유가 아닌 임대인 또는 임차주택의 사유로 전세보증금반환보증 가입이 불가능한 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있으며 임대인은 지급받은 계약금을 반환한다.”

와 같은 취지입니다.

중요한 것은 누구의 사유로 가입이 거절됐는지를 구분하는 것입니다.

임차인의 신용·서류 문제까지 집주인의 책임으로 보는 식으로 모호하게 작성하면 분쟁이 생길 수 있습니다.

특약 4. 전세대출 불가 시 계약 처리

전세대출을 받아야만 잔금을 지급할 수 있다면 대출 가능 여부도 계약 전에 확인하는 것이 좋습니다.

필요하다면

“임차인이 정상적으로 전세자금대출을 신청했으나 임차주택 또는 임대인의 사유로 대출 승인이 불가능한 경우 계약을 해제하고 계약금을 반환한다.”

는 취지의 특약을 협의할 수 있습니다.

본인의 소득이나 신용문제로 대출이 거절되는 경우까지 포함할지는 계약 당사자가 명확하게 정해야 합니다.

특약 5. 집주인이 제공한 정보가 사실과 다를 경우

현재 법무부 주택임대차 표준계약서에도 임대인이 제시한 정보가 사실과 다른 경우를 대비한 계약해제 관련 특약이 반영돼 있습니다.

예를 들어

“임대인이 제공한 선순위 임대차보증금, 국세·지방세 체납 및 해당 주택의 권리관계 정보가 사실과 달라 임차인의 보증금 회수에 중대한 위험이 발생하는 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있다.”

와 같은 취지를 고려할 수 있습니다.

법무부는 주택임대차 표준계약서를 제공하고 있으므로 계약서 작성 시 이를 참고하는 것도 좋습니다.

특약 6. 하자 수리 내용을 구체적으로 적는다

보증금 문제뿐 아니라 실제 거주 중 분쟁도 줄여야 합니다.

집을 보면서

“입주 전에 보일러 고쳐드릴게요.”

“누수는 수리할 겁니다.”

라고 약속했다면 특약에 남기는 편이 좋습니다.

예를 들어

“임대인은 안방 창가 누수를 입주일 전까지 수리 완료한다.”

“고장 난 보일러를 잔금일 전까지 정상 작동 상태로 수리한다.”

처럼 위치와 수리 완료시점을 구체적으로 적는 방식입니다.

가능하면 입주 전 집 상태를 사진이나 영상으로 남겨두는 것도 도움이 됩니다.

특약 7. 소유권이 변경될 경우 사전 통지

전세기간 중 집이 매매될 가능성도 있습니다.

필요하다면

“임대인은 임대차기간 중 소유권 이전 계약을 체결하는 경우 임차인에게 사전에 통지한다.”

는 식의 특약을 협의할 수 있습니다.

다만 이런 조항이 집의 매매나 제3자의 권리를 자동으로 막아주는 것은 아니므로 보조적인 조항으로 이해해야 합니다.

계약서를 쓰는 날 다시 확인할 것

집을 처음 봤을 때 등기부를 확인했다고 끝내지 마세요.

계약일까지 며칠이 지났다면 새로운 권리관계가 생겼을 수도 있습니다.

따라서 계약서를 작성하기 직전에 최신 등기부를 다시 발급해

소유자

근저당

압류·가압류

가등기

등을 다시 확인하는 것이 좋습니다.

계약금은 누구에게 보내야 할까?

가능하면 등기부상 소유자인 임대인 명의 계좌인지 확인하고 송금하는 것이 가장 확인하기 쉽습니다.

대리계약이라면 보증금 지급계좌가 누구의 계좌인지도 계약서에 명확하게 남겨두는 것이 좋습니다.

현금을 지급했다면 반드시 영수증을 받아두세요.

계약금과 잔금의 이체내역은 이후 실제 보증금을 지급했다는 중요한 자료가 될 수 있습니다.

잔금 보내기 직전에 등기부를 또 확인한다

전세 계약에서 계약일 못지않게 중요한 순간이 잔금일입니다.

계약일과 잔금일 사이에 몇 주가 지나기도 하기 때문입니다.

잔금을 송금하기 전에 최신 등기부를 확인해

새로운 근저당
압류
가압류
가처분
가등기
소유권 변경

등이 생기지 않았는지 확인하세요.

계약 당시와 다른 권리가 생겼다면 일단 송금을 멈추고 원인부터 확인하는 것이 좋습니다.

입주 후 전입신고를 미루지 않는다

주택임대차보호법에서는 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 대항력이 발생한다고 정하고 있습니다.

따라서 잔금을 지급하고 실제 집을 인도받았다면 전입신고를 가능한 한 빠르게 진행하는 것이 좋습니다.

확정일자도 함께 챙긴다

전입신고와 확정일자는 목적이 조금 다릅니다.

주택의 인도와 주민등록으로 대항요건을 갖추고, 확정일자까지 갖추면 경매·공매 상황에서 우선변제권을 확보하는 데 중요한 요건이 됩니다.

또 현재 공인중개사 확인·설명서에는 임대차계약 후 일정한 신고대상 계약은 30일 이내 신고해야 하며, 신고 과정에서 확정일자가 자동 부여될 수 있다는 안내도 포함돼 있습니다.

본인의 계약이 신고 대상인지 확인해 필요한 절차를 진행하세요.

전세 계약 단계별 체크리스트

전세계약은 다음 순서로 확인하면 실수를 줄이기 쉽습니다.

시점	체크사항
집 보러 갈 때	누수·곰팡이·수압·보일러·창문 확인
계약 전	시세·전세가율 확인
계약 전	등기부 갑구·을구 확인
계약 전	건축물대장 확인
계약 전	임대인 신분 확인
계약 전	국세·지방세 확인
계약 전	선순위 임차인·보증금 확인
계약 전	전세보증보험 가능 여부 확인
계약서 작성	근저당 추가 설정 금지 특약
계약서 작성	기존 근저당 말소 조건
계약서 작성	보험·대출 불가 시 처리
잔금 직전	등기부 다시 확인
잔금 지급	임대인 계좌 확인
입주	주택 인도 및 전입신고
입주 후	확정일자·임대차 신고 확인
이후	전세보증금반환보증 가입 진행

이런 상황이라면 계약을 서두르지 않는 것이 좋다

다음과 같은 말을 들었다면 바로 계약금을 보내기보다 한 번 더 확인해보세요.

“오늘 계약하지 않으면 다른 사람이 바로 합니다.”

“근저당은 별거 아닙니다.”

“보증보험은 무조건 돼요.”

“집주인 세금은 확인할 필요 없습니다.”

“다른 세입자 보증금은 알려줄 수 없습니다.”

“등기부는 예전에 확인했으니 괜찮습니다.”

“계약금은 다른 사람 계좌로 보내주세요.”

특히 HUG 안심전세에서도 계약 전 주택 상태, 시세와 위험성 등을 먼저 확인하도록 체크리스트를 제공하고 있습니다.

자주 묻는 질문

전세 계약 전에 가장 중요한 것은 무엇인가요?

등기부등본과 주택 시세, 선순위채권, 기존 세입자의 보증금, 임대인 세금 체납, 보증보험 가입 가능 여부를 함께 확인하는 것이 중요합니다. 등기부가 깨끗하다는 이유 하나만으로 안전한 계약이라고 단정하기 어렵습니다.

전세 특약 중 꼭 확인할 만한 것은 무엇인가요?

잔금 지급 후 전입신고를 마치고 대항력이 발생하는 시점까지 새로운 근저당 등 담보권을 설정하지 않는다는 내용을 우선 확인할 수 있습니다. 다만 특약만으로 제3자의 권리가 자동 무효가 되는 것은 아니므로 잔금 직전 등기부 확인이 중요합니다.

집주인 세금 체납 여부도 확인할 수 있나요?

현재 주택임대차보호법은 임대차계약을 체결할 때 임대인이 국세·지방세 납세증명서와 기존 임대차 관련 정보를 임차인에게 제시하도록 규정하고 있습니다. 열람 동의 방식으로 대신할 수도 있습니다.

다가구주택 전세는 무엇을 더 봐야 하나요?

등기부 근저당뿐 아니라 먼저 입주한 다른 세입자의 보증금까지 함께 확인해야 합니다. HUG도 다가구주택의 경우 다른 세입자의 선순위 보증금 등을 함께 보증심사에 반영합니다.

전세보증보험 특약을 넣으면 무조건 가입할 수 있나요?

아닙니다. 실제 가입 가능 여부는 보증기관의 주택가격·선순위채권·권리관계 등 심사기준에 따라 결정됩니다. 특약은 가입 자체를 보장하는 것이 아니라 가입이 불가능해졌을 때 계약을 어떻게 처리할지 정하기 위한 것입니다.

전입신고하면 바로 대항력이 생기나요?

주택을 인도받고 주민등록을 마치면 법률상 그 다음 날부터 제3자에 대한 대항력이 발생합니다.

정리

전세 계약 전에는 좋은 집인지 확인하는 것만큼 내 보증금을 돌려받을 수 있는 집인지 확인하는 과정이 중요합니다.

계약금을 보내기 전에는

집값·전세가 확인

↓

등기부등본 확인

↓

건축물대장 확인

↓

집주인 확인

↓

세금 체납과 선순위 보증금 확인

↓

전세보증보험 가입 가능 여부 확인

순서로 점검해보세요.

계약서에는 상황에 따라

추가 근저당 설정 금지

기존 근저당 말소

전세보증보험 불가 시 계약 처리

전세대출 불가 시 계약 처리

임대인이 제공한 정보가 사실과 다른 경우 계약 처리

등을 특약으로 협의할 수 있습니다.

그리고 계약서에 특약을 적었다고 안심해서는 안 됩니다.

잔금일에는 최신 등기부등본을 다시 확인하고, 집을 인도받은 뒤에는 전입신고와 확정일자를 빠르게 갖추며, 예정했던 전세보증금반환보증 가입까지 완료하는 것이 중요합니다.

전세사고를 막는 가장 좋은 방법은 사고가 난 뒤 특약을 사용하는 것이 아니라 계약 전에 위험한 집을 걸러내는 것입니다.

※ 특약의 실제 효력과 계약 해제·손해배상 여부는 계약내용과 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 근저당이 많거나 다가구주택, 대리계약, 신탁등기 등 권리관계가 복잡한 계약이라면 계약금 지급 전 전문가의 확인을 받는 것이 좋습니다.